Об особенностях участков СНТ(ДНП), ЛПХ, ИЖС и строительстве на них домов.
Для тех, кому лень читать, коротко о том, что в статье:
- СНТ и ДНП – по законодательству нельзя возводить капитальные сооружения, но выход можно найти. Ниже подробности.
- ЛПХ – вариант хороший для строительства дома, но есть нюансы – о них дальше.
- ИЖС – то, что нужно, но при покупке наиболее дорогой вариант.
Как узнать к какой категории земли относится участок?
Можно спросить у администрации офлайн.
Но есть возможность найти эту информацию онлайн.
- Переходите на сайт pkk.rosreestr.ru
- Выбирайте слева от строки поиска «Участки»
- Ищите интересующий вас участок
- Смотрите на пункты «Категория земель» и «Разрешенное использование»
А теперь подробности.
При выборе участка для строительства дома встаёт вопрос не только о его месторасположении, но и о принадлежности участка к тому или иному виду использования. Без углубления в законодательство рассмотрим, чем могут грозить приобретение и дальнейшее владение участков того или иного вида.
Участки ИЖС
Наиболее удобный участок для строительства домов.
Сейчас это основная часть участков, которые предлагают застройщики коттеджных посёлков.
Какие есть преимущества?
1. Возможность строительства любого дома
2. В построенном доме можно прописаться.
3. Банки выдают ипотеки без проблем.
Особенности
1. Необходимо уведомлять о строительстве дома офлайн или онлайн (госуслуги в помощь).
2. Стоимость приобретения выше, чем СНТ и ЛПХ.
3. При строительстве необходимо обязательно соблюдать разные нормы по размещению скважины, канализации, деревьев…
4. Так же необходимо соблюдать градостроительные нормы, отступы от красных линий дома, гаража, хозяйственных построек.
5. Необходимо соблюдать противопожарные нормы – отступы от построек соседей, если они уже построили дома на своих участках.
6. Нельзя использовать для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, т.е. если хотите завести коз, овец, лошадей… – это точно не сюда.
Участки ЛПХ
ЛПХ делятся на участки в населенном пункте и вне населенного пункта. Чаще всего это деревня и/или поле за деревней.
Какие есть преимущества?
1. Если участок ЛПХ в населенном пункте, можно возводить капитальные строения на законном основании. Т.е. можно строить кирпичный дом и регистрировать его, как кирпичный дом в отличие от СНТ.
2. На участке, который находится вне населённого пункта, дом строить нельзя, только хозяйственные помещения или разного рода навесы.
3. В построенном доме можно прописаться.
4. Налог на землю ниже, чем на ИЖС.
5. Банки на строительство на участках ЛПХ выдают ипотеку.
6. Участок, при желании, можно перевести в ИЖС.
7. Уборка дорог от снега зимой за счёт муниципалитета.
8. Ремонт дорог так же проводится за государственный счёт.
Но по последним двум пунктам не точно. Если деревня находится очень далеко, не факт, что до вас доедут зимой. Так же и с ремонтом дорог, если не будет какого-нибудь гранта, не будет и хороших дорог.
Какие есть особенности?
1. ЛПХ – предназначен для ведения подсобного хозяйства, а это значит, что у ваших соседей может быть не только какой-нибудь карманный минитерьер и милый котик, но и серьезная живность: куры, козы, овцы, свиньи, коровы, пчёлы… готовы ли вы к подобному соседству? Имейте это в виду при выборе участка.
2. Стоимость зависит от приближенности к городу. Работает принцип чем ближе – тем дороже стоимость за сотку.
Участки СНТ / ДНП.
Отличия между ними есть, но в нашем случае это несущественно.
Особенности
1. И то, и другое предназначено только для отдыха и огородничества для собственных нужд.
2. И то, и другое не является населённым пунктом по умолчанию, а значит нет адреса и нет возможности прописаться.
3. Разрешается строить только некапитальные объекты. Это значит, что можно строить садовые дома, сараи, бани, гаражи, теплицы, колодцы.
4. При строительстве не требуется подавать уведомлений.
5. Не предназначены для капитального строительства. Это значит, что кирпичный дом на таком участке построить можно, но
a. ипотеку не одобрят (потому что не положено);
b. прописаться по умолчанию не получится – только через суд;
c. за всё нужно платить (речь пойдёт об этом дальше).
d. любой дом – хоть сезонный, хоть каркасный, хоть железобетонный – по бумагам, нужно будет проводить как дачный, иначе постройка будет считаться незаконной.
Что значит, «за всё нужно платить»? Как отмечалось выше, СНТ не является населенным пунктом по умолчанию. Поэтому
a. Ремонт дорог и зимняя чистка, будет включена в счета владельцев.
b. По федеральной программе у нас газифицируют населенные пункты, оплачивается только заведение в дом и газовое оборудование. СНТ же придется оплачивать и врезку, и ведение ответвления от основной газовой магистрали до СНТ и проведение через СНТ и заведение в дом. То же самое и с остальными коммуникациями.
c. Если ветром завалит дерево на линию проводов, а после вашего СНТ больше нет деревень (населенных пунктов), то выезд и ремонт будет проводится за счёт СНТ, а значит за счёт владельцев.
d. Если ваш СНТ или ДНП (вспомним, что это некоммерческие товарищества и партнёрства) в черте города или недалеко от него, может прийти крупный застройщик с желанием построить человейники, сделать всем участникам партнерства/товарищества предложение, от которого трудно отказаться. Даже если вы будете «против», а большинство членов «за» расформирование – процесс расформирования товарищества начнется. И если у вас на участке стоит кирпичный дом, стоимость строительства вашего капитального дома вам возмещать никто не будет. Очень даже наоборот, скорее всего, за свой счёт вам придётся сносить дом и выкорчёвывать фундамент. Прецеденты есть – суды встают на сторону застройщиков, т.к. капитальное строительство на СНТ и ДНП осуществлять по закону нельзя.
В чём преимущество участков СНТ и ДНП?
1. Стоимость за сотку ниже, чем ИЖС, но также зависит от приближенности к городу.
2. Налог на землю ниже, чем ИЖС.
*И так, нюанс.
Земли из СНТ или ДНП можно перевести в разряд ИЖС. Это довольно просто в том случае, если есть один застройщик, который продаёт земли на строительство коттеджного посёлка. Обычно застройщик переводит землю в ИЖС сразу, но иногда остаётся СНТ, потому что так дешевле, ниже налоговая нагрузка и т.д. Так вот в этом случае можно отправится в местную администрацию с документами:
- Документ о владении земельным участком
- Паспорт владельца
- Выписка из ЕГРН
В этом случае вам, скорее всего, одобрят перевод в ИЖС и далее можно будет пользоваться всеми благами в виде получения и потеки или возможности прописки в доме.
Но если у вас не единый застройщик, а СНТ со случайными людьми, ещё со времен Царя Гороха, в дали от города, то вам предварительно необходимо будет провести
- Межевание вашего участка
- Подать заявление на внесение изменений через БТИ
Да и всё равно вряд ли согласуют.
Ну, и в общем необходимо смотреть условия по каждому участку индивидуально. Пройтись по возможным соседям и спросить, как часто бывают отключения электричества, как долго исправляют. Как ведут себя дороги весной и осенью, можно ли до участка доехать на спецтехнике 5-10 тонниках, если вы решите строить дом здесь. Не стоит ли на участке вода до середины июня. Нет ли перепада высот в метр и больше… но это уже не относится к виду использования. Затронем эту тему в следующий раз.